2011年7月12日本報A24版相關報道
東逸花園業委會成立糾紛牽出案中案，新華晨公司訴市政府案終審維持原判！
羊城晚報記者 董柳？ 通訊員 何娟
5年前，羊城東逸花園社區業主代表籌劃成立業主委員會。小區的車庫、會所是共有面積還是專有面積？對這一問題的回答，直接牽涉到東逸花園小區業委會能否成立。這看似只與本社區居民相干的事兒，卻引來全城熱議，甚至一時間成為網絡熱點。小區的業主與開發商就此問題發生糾紛。涉案當事人各持己見，既不滿廣州市房管局的答覆，也不服廣州市政府的行政覆議，最後上訴至廣東省高院。
昨日，廣東省高院對新華晨房地產有限公司（以下簡稱新華晨公司）訴廣州市政府行政覆議決定糾紛案作出終審判決，駁回新華晨公司請求，維持原判。同時，對案件的爭議焦點——專有部分面積和建築物總面積進行了認定。
緣由
想要成立“業委會” 建築總面積成關鍵
新世界東逸花園社區（以下簡稱東逸花園）是羊城擁有1525戶業主的大型社區，但入住多年一直未成立業主委員會。2009年9月，小區的幾名業主牽頭成立首次業主大會籌備組，準備成立業主委員會。
同年12月，業主大會籌備組在廣州市房管局和天園街道辦（以下簡稱聯合工作組）的聯合監督下，組織業主對《新世界東逸花園物業管理規約》（以下簡稱《管理規約》）和《新世界東逸花園業主大會議事規則》（以下簡稱《議事規則》）進行投票表決。
次年1月，業主大會籌備組統計出投票結果後（贊成票979張，贊成票權面積達111417平方米），認為贊成票超過總戶數1525戶的一半，也超過聯合工作組協調認可的票權建築總面積183618平方米的一半，達到贊成戶數和贊成總面積雙過半的要求。同時，向聯合工作組申請備案，請求確認其投票情況有效。
同年5月，聯合工作組向業主大會籌備組作出正式函復，認定東逸花園的建築總面積為224964.4552平方米，即建設單位原初始登記產權證明時記載的建築面積；東逸花園本次投票表決所得贊成票權面積為111417平方米。推定東逸花園所得業主贊同票建築面積未達到建築總面積的一半。因此，根據物權法第七十六條（以下簡稱七十六條）的規定，作出如下函復：東逸花園的《管理規約》和《議事規則》沒有得到業主通過。同時，終止對東逸花園業主大會籌備工作的指導協助工作。
東逸花園業主代表認為其投票方式和結果均符合七十六條的規定，於是向廣州市政府申請行政覆議，要求撤銷聯合工作組發出的函復，確認其《管理規約》和《議事規則》已獲得首次業主大會通過。
2011年，廣州市政府作出行政覆議決定：要求聯合工作組依法重新計算小區專有部分面積和建築物總面積；對東逸花園小區原投票表決業主專有部分占建築物總面積的比率、業主大會成立與否，以及新華晨公司反映的部分表決票是否有效的問題一併予以處理；聯合工作組繼續指導和協助東逸花園小區業主成立業主委員會。
涉案第三人，東逸花園的物業管理公司——新華晨公司不服廣州市政府的行政覆議，起訴至廣州市中院，請求撤銷市政府的行政覆議決定。
焦點
面積認識不統一 官司訴至省高院
廣州中院經審理後，對專有部分面積和建築物總面積進行了認定。
認定專有部分面積，是不動產登記簿記載的“套內建築面積”和“共有分攤面積”總和。
認定建築物總面積，應當對全部所有權人的專有部分面積相加計算。同時，建築區劃內，除了專有部分、共有部分，還有屬於市政公用部分的場所及設施，如學校、市場、配電房等，該部分不能計算在建築物總面積內。
因此，廣州中院認為廣州市房管局作出的函復認定事實錯誤，廣州市政府作出的行政覆議，雖然認為專有部分面積不應包含共有的分攤面積，應按照套內建築面積計算的觀點不當，但其要求市房管局和天園街道辦“按照《廣東省物業管理條例》和《最高人民法院關於審理建築物區所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定計算小區專有部分面積和建築物總面積”覆議決定結論正確，故判決駁回原告新華晨公司的訴訟請求。
新華晨公司不服，上訴至廣東省高院。
終審
駁回請求
維持原判
終審審判長彭靜說，該案根本的爭議還是在如何認定“專有部分面積”、“建築物總面積”。
廣東省高院受理該案後認為：專有部分面積＝套內面積＋分攤部分面積；建築物總面積＝能領取所有權證的建築物面積之和。據此認為，廣州市政府作出的被訴覆議決定雖然在“專有部分面積”的認定上不當，但其認定廣州市房管局和天園街道辦將建設單位原初始登記產權證記載的面積作為建築物總面積不當，並決定由廣州市房管局和天園街道辦依照相關的法律規定重新計算小區專有部分面積和建築物總面積正確，故新華晨公司起訴請求撤銷被訴覆議決定的理由不成立。
省高院終審判決駁回新華晨公司請求，維持原判。
據瞭解，終審判決生效後，廣州市房管局和天園街道辦將依法重新計算小區專有部分面積和建築物總面積，並重新作出行政決定。編輯：王燕子 （原標題：業委會成立糾紛牽出案中案 公司告市政府物管輸官司）
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